Huslånskalkulator

Se hva boliglånet
koster deg i måneden

Legg inn lånebeløp, rente og nedbetalingstid, så viser vi terminbeløp, total rentekostnad og om du oppfyller bankens krav.

Utlånsforskriften 2026
  • Egenkapital: Minimum 10 % for alle boliglån (inkl. sekundærbolig)
  • Gjeldsgrad: Maks 5× bruttoinntekt
  • Betjeningsevne: Må tåle 3 prosentpoeng renteøkning (minimum 7 % rente)

Bolig og lån

Prisantydning eller kjøpesum for boligen

kr
%

Gjennomsnittlig boliglånsrente lå rundt 5 % våren 2026

%
Gebyrer (etablering og termin)
kr
kr/mnd

Etableringsgebyr (engangs) og termingebyr (per måned)

år

Inntekt og husholdning

Samlet bruttoinntekt før skatt per år

kr
0

Flere personer i husstanden gir vanligvis høyere levekostnader, som banken kan vektlegge i den individuelle vurderingen utover minstekravene.

Eksisterende gjeld
kr
kr
kr
kr

Hele rammen telles, også ubrukt

For høy gjeldsgrad.

Månedlig terminbeløp

0 kr

over 25 år · 5,5 % rente

Lånebeløp

0 kr

Effektiv rente

0 %

Total rentekostnad

0 kr

Lån og renter

Lånebeløp0 kr
Renter totalt0 kr
Rentefradrag (skatt tilbake, 22 %)0 kr
Totalt tilbakebetalt0 kr

Krav og stresstest

Belåningsgrad0 %
Egenkapitalkrav (10 %)0 kr
Gjeldsgrad (maks 5x inntekt)0x
Maks låneevne0 kr
Terminbeløp ved stresstest (+3 %-poeng, min. 7 %)0 kr

Restgjeld over tid

Fra 0 kr til 0 kr på 0 år

Kostnadsfordeling

Renter (0%)
Avdrag (lånebeløp) (0%)
Beregningen er et annuitetslån med faste terminer. Faktisk lån avhenger av bankens egne vilkår, flytende rente og individuell kredittvurdering.

Spartips

20 år i stedet for 25 år

Spar 0 kr i renter

Ny termin: 0 kr

15 år i stedet for 25 år

Spar 0 kr i renter

Ny termin: 0 kr

4,0 % rente (−0,5 %)

Spar 0 kr i renter

Ny termin: 0 kr

3,5 % rente (−1,0 %)

Spar 0 kr i renter

Ny termin: 0 kr

Slik henger tallene sammen

1. Lånebeløp og rente

Terminbeløpet på et annuitetslån regnes med formelen T = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), der P er lånebeløpet, r er månedlig rente og n er antall terminer.

2. Nedbetalingstid

Kortere nedbetalingstid gir høyere månedsbeløp, men betydelig lavere total rentekostnad. Lengre tid senker den månedlige belastningen, men øker hva lånet koster totalt.

3. Krav fra banken

Banken sjekker at du har minst 10 % egenkapital, at samlet gjeld ikke overstiger 5 ganger brutto årsinntekt, og at du tåler en renteøkning på minst 3 prosentpoeng.

Et regneeksempel

Et annuitetslån på 3 500 000 kr til 5,5 % rente gir omtrent:

25 år: 21 500 kr/mnd, samlet rentekostnad rundt 2,9 mill. kr

30 år: 19 900 kr/mnd, samlet rentekostnad rundt 3,6 mill. kr

De fem ekstra årene senker månedsbeløpet med litt over 1 600 kr, men koster nesten 700 000 kr mer i renter over lånets levetid. Det er nettopp denne avveiningen kalkulatoren gjør synlig når du flytter på nedbetalingstiden.

Egenkapital, gjeldsgrad og stresstest

Utlånsforskriften krever normalt minst 10 % egenkapital, altså maksimalt 90 % belåningsgrad. Samlet gjeld — inkludert studielån, billån og forbruksgjeld — kan ikke overstige 5 ganger husstandens brutto årsinntekt. I tillegg må banken stressteste at du tåler en renteøkning på minst 3 prosentpoeng, og aldri en rente lavere enn 7 %. Har du over 60 % belåningsgrad, må du normalt betale avdrag fra dag én.

Rentefradrag på boliglån

Betalte renter på boliglån gir 22 % skattefradrag. Betaler du 100 000 kr i renter i løpet av året, får du 22 000 kr tilbake på skatteoppgjøret, noe som senker den reelle rentekostnaden noe sammenlignet med det du ser på terminvarselet.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye kan jeg låne til bolig?
Det laveste av tre tak avgjør: 5 ganger husstandens brutto årsinntekt i samlet gjeld, maksimalt 90 % belåningsgrad på boligen, og at du består bankens stresstest med minst 3 prosentpoeng høyere rente. Har du annen gjeld fra før, reduserer det hvor mye du kan låne til bolig.
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Normalt minst 10 % av kjøpesummen, siden banken maksimalt kan finansiere 90 % av boligens verdi. På en bolig til 4 millioner kroner utgjør det minst 400 000 kr. Egenkapitalkravet ble senket fra 15 % til 10 % fra utgangen av 2024.
Hva er belåningsgrad?
Belåningsgrad er lånebeløpet delt på boligens verdi, uttrykt i prosent. Låner du 3,6 millioner på en bolig verdt 4 millioner, er belåningsgraden 90 %, som er den øvre grensen for nedbetalingslån. Over 60 % belåningsgrad utløser i tillegg krav om at du betaler avdrag.
Hva er stresstesten bankene bruker?
Banken må vurdere om du fortsatt kan betjene lånet dersom renten stiger med minst 3 prosentpoeng over avtalt rente, og aldri med en lavere rente enn 7 % lagt til grunn. Har du ikke nok margin til vanlige levekostnader i dette scenariet, får du innvilget mindre enn gjeldstaket ellers ville tillatt.
Lønner det seg med kort eller lang nedbetalingstid?
Kortere nedbetalingstid gir lavere total rentekostnad, men høyere månedlig terminbeløp. Lengre tid gir mer økonomisk slingringsmonn i hverdagen, men koster mer over tid. Mange velger lang løpetid for sikkerhets skyld, og betaler ekstra ned frivillig når økonomien tillater det.
Hva er avdragsfrihet?
I en avdragsfri periode betaler du kun renter, ikke avdrag på lånet. Det gir lavere månedskostnad en periode, men gjelden reduseres ikke, og du betaler mer renter totalt. Banken kan normalt bare innvilge dette dersom belåningsgraden er under 60 %.
Får jeg fradrag for renter på boliglånet?
Ja. Betalte renter på gjeld, inkludert boliglån, gir 22 % skattefradrag. Fradraget kommer automatisk inn i skattemeldingen basert på det banken rapporterer, men det lønner seg å sjekke at beløpet stemmer med egne terminvarsler.
Hva koster et lån på 3 millioner kroner per måned?
Med rundt 5 % rente og 25 års nedbetalingstid som annuitetslån blir terminbeløpet omtrent 17 500 kr i måneden. Beløpet øker ved høyere rente eller kortere løpetid, og synker ved lavere rente eller lengre løpetid.
Kan to personer søke boliglån sammen?
Ja, dette er svært vanlig. Når to søker sammen, legges begges brutto årsinntekt til grunn for gjeldstaket på 5 ganger inntekt, slik at samlet lånekapasitet øker. Samtidig blir begge solidarisk ansvarlige for hele lånet — banken kan i prinsippet kreve hele beløpet fra hver enkelt dersom den andre ikke betaler.
Hva skjer med terminbeløpet hvis renten øker med 1 prosentpoeng?
En renteøkning slår rett inn i terminbeløpet på et annuitetslån. På et lån på 3 millioner kroner tilsvarer 1 prosentpoeng høyere rente grovt regnet 1 500–2 000 kr mer i måneden, avhengig av gjenstående løpetid. Det er nettopp derfor banken stresstester deg mot en renteøkning på minst 3 prosentpoeng før den innvilger lånet.
Kan banken gi lån selv om jeg ikke oppfyller alle kravene?
Ja, i noen tilfeller. Bankene har en fleksibilitetskvote som lar dem innvilge en andel lån som avviker fra kravene til egenkapital, gjeldsgrad eller stresstest. Kvoten er på inntil 10 % av verdien av nye lån per kvartal, og 8 % i Oslo. Det betyr at ellers solide søkere av og til kan få innvilget lån selv om de bommer på ett av kravene.

Økonomisk ansvarsfraskrivelse: Beregningene er veiledende og basert på informasjonen du oppgir. Faktiske tall kan avvike avhengig av individuelle forhold, bankbetingelser og markedsforhold. Søk alltid profesjonell økonomisk rådgivning før du tar viktige finansielle beslutninger. Kilder: Finanstilsynet, Norges Bank og Skatteetaten (satser for 2026) — oppdatert juli 2026.